УЗАКОНЕНИЕ И ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ

Автор: Галина, адвокат

Как известно, покупателей из России в Болгарии чаще всего привлекают два типа объектов – квартиры в курортных комплексах и частные дома/виллы. Именно на особенностях приобретения и строительства последних мы и хотели бы остановиться.

Существуют две возможности: купить земельный участок и построить дом самому или купить участок с готовым домом.

І вариант — строительство дома.

Необходимо помнить, что в Болгарии, как и в любой стране, есть определенная, установленная законом процедура, которая должна быть соблюдена для того, чтобы не возникло проблем с узакониванием строительства:

— необходимо проверить, включен ли земельный участок, на котором будет построен дом, в строительные границы соответствующего населенного пункта (т.е. «в регуляции» ли участок) – этот совет связан с тем, что не всегда участок, даже именующийся в документах УПИ, т.е урегулированным земельным участком, на самом деле включен в границы застройки, т.е. строительство на подобном участке невозможно до смены его статуса;

— необходимо подготовить строительные проекты (конструкция и архитектура, электропроводка, водопроводная и канализационные схемы, озеленение, вертикальная планировка и прочие);

— следующим шагом после изготовления проектов является получение разрешения на строительство дома, которое разрешение выдается мэрией соответствующего населенного пункта, в котором разрешении обязательно указывается лицо, на имя которого выдается разрешение, и описание будущего объекта, а также описание условий, при которых должно быть выполнено строительство;

— после получения разрешения на строительство следует открытие строительной площадки, собственно строительство, сопровождающееся получением междинных актов о завершенности определенных этапов строительства (акта 14 и акта 15);

— документом, который удостоверяет готовность объекта, является «Удостоверение о вводе в эксплуатацию» (Акт 16) – это удостоверение выдается мэрией, в нем указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, описание объекта, идентифицируется собственник/собственники, описываются проекты, на основании которых было проведено строительство, и гарантийные сроки.

Необходимо помнить о том, что согласно болгарскому законодательству строительство дома должно быть начато в течение 3-х лет, а дом удостоверение о вводе в эксплуатацию должно быть получено в течение 5-и лет после получения Разрешения на строительство (в противном случае оно теряет свою силу, и разрешение необходимо будет получать заново).

Но самое главное – это строить на основании строительных документов, т.к. шанс узаконить строительство, даже если срок действия разрешения уже истек, всегда выше, чем шанс узаконить объект, не имеющий строительные документы.

В случае строительства дома без документов, узаконивание последнего будет связано с изготовлением строительных проектов, получением разрешения на строительство, открытием строительной площадки и получением актов 14, 15 и 16, но если в мэрию поступит жалоба и/или сигнал о уже существующем незаконном строительстве, узаконивание последнего может усложниться, в зависимости от конкретной мэрии дело может дойти до того, что мэрия может потребовать сноса незаконного объекта.

ІІ вариант – покупка готового дома.

Перед приобретением уже готового объекта необходимо проверить всю документацию последнего:

— наличие акта собственности на землю

— наличие строительных документов и разрешения на строительство

— наличие акта 16 или Удостоверения о вводе в эксплуатацию

Последний документ – это единственный документ, доказывающий и завершенность и законность дома, без него выбранный объект является объектом, находящимся в процессе строительства.

Более того, после приобретения дома, новый собственник обязательно должен сдать в мэрии декларацию по чл. 14 Закона о местных налогах и сборах Болгарии, на основании которой определяется ежегодный налог на недвижимость, при этом сдать декларацию можно только если дом уже введен в эксплуатацию. Иногда можно услышать от продавца заявление о том, что можно не получать Акт 16 и не платить «лишние деньги» на налоги, но нетрудно согласиться с утверждением, что, чем становиться владельцем незаконного объекта и постоянно ожидать вероятности сноса, гораздо лучше приобрести законный объект недвижимости и оплачивать мэрии полагающий налог (ставка которого в Болгарии, к слову, не так уж и велика).