Купить недвижимость в Болгарии — интервью с нотариусом

Автор: Илона.

Эта статья касается тех, кто собирается приобрести недвижимость или уже приобрел .

Покупка недвижимости — это очень ответственный процесс.

Хороший, грамотный нотариус может уберечь вас от огромных неприятностей.  Его честность и порядочность по отношению к клиенту должна быть нормой. Часто иностранцы сами того не ведая оставляют доверенности на распоряжение своим имуществом, счетами в банках или покупают недвижимость, обременненную долгами или продавцы представляют документы с неверным содержанием. Только нотариус с большой буквы, который руководствуется законом и человеческой моралью,  встанет на защиту ваших интересов. Поэтому внимательно подходите к выбору нотариуса и не думайте, что первая попавшаяся кантора сможет удовлетворить требованиям о чистоте сделки. Здесь как и в России все возможно.

Сегодня мы публикуем интервью с одним из таких нотариусов  города Варны —  Красимирой Кангаловой.

Госпожа Кангалова закончила в 1989 году Софийский Государственный Университет, специальность Право.

После этого работала юристом в налоговой инспекции Добричской области.

В 1993году начинает работу в качестве государственного нотариуса.

С 1996 работает юристом в банке Сосиете Женераль, г. Добрич.

С  1998 года работает частным нотариусом.

Таким образом, у г-жи Кангаловой 20 — летний опыт работы в области недвижимости, семейного и торгового права.

И. — Госпожа нотариус, многие наши клиенты задают вопрос : какие точно документы продавец недвижимости должен предъявить покупателю?

К. — Нет определеннного колличества документов. Каждый нотариус имеет право расширить список документов,  необходимых для проведения сделки,  но есть список,  который должен быть предъявлен обязательно :

1. Документ о собственности — это может быть нотариальный акт по которому была совершена покупка или какой либо другой документ, удостоверяющий собственность, а их насчитывается около  двух тысяч
2. Актуальную скицу — план расположения недвижимости, она должна быть выдана не более  шести месяцев назад
3. Налоговая оценка. Срок ее действия составляет календарный год.
4. Не обязательно, но я всегда требую удостоверение из налоговой инспекции о том, что к моменту сделки у продавца  нет налоговой обремененности. Потому что, если у него есть долги к государству, то сделка купли-продажи может быть аннулирована.
5. Последний документ — декларация о семейном положении, если продавец физическое лицо и актуальное состояние, если продавец — юридическое лицо.
6. Конечно, если продавец юридическое лицо, то требуются дополнительные документы — протокол общего собрания соучредителей и т.д.  Но вышеперечисленное является минимальным набором документов, необходимых для проведения сделки.

И. — Многие продавцы и покупатели недвижимости для того, чтобы заплатить меньше налогов,  предпочитают провести сделку не по действительной стоимости, а по налоговой оценке, которая в несколько раз меньше реальной. Чем рискует покупатель при такой сделке?

К — Хорошая сторона — вы экономите деньги. Но есть и плохая — многие не знают, что продавец в течение 1 года имеет право расторгнуть сделку купли-продажи на основании — крайняя нужда. То есть, он может объяснить в суде, что  продал недвижимость из-за болезни или из-за того, что в Европейском Союзе кризис.  И ему срочно нужны были деньги.  В таком случае, он возвращает покупателю сумму, указанную в нотариальном акте и может снова ту же самую недвижимость продать еще кому-нибудь.

— Второе. Если продавец знал или не знал о какой либо проблеме и сделка будет расторгнута или признана недействительной, то  покупатель получает только ту сумму, которая была указана в нотариальном акте.

***РЕКЛАМА ***

Нужна помощь адвоката в Болгарии?

Обратитесь к нам!

И — Некоторые продавцы объясняют, что для покупателя нет никакой опасности в проведении сделки по налоговой оценке, так как в предварительном договоре указана действительная стоимость и покупатель всегда может получить свои деньги обратно. Каково Ваше мнение?

К. —  Такие действия несут огромный риск. По ст.26, ал.1 по Закону об обязательствах и договорах совершается противоправное действие, а именно: таксы, которые платятся общине и государству меньшего размера, чем те, которые она должна получить.  В этом случае закон говорит, что сделка является недействительной. И опять таки наш покупатель оказывается в ситуации, когда его сделка может быть оспорена в суде.

И. — Отсюда можем сделать вывод, что сделки с недвижимостью,  для своего же собственного спокойствия, должны проводится строго в соответствии с законом.

И. — Еще один важный вопрос.  Существует ли в Болгарии понятие » добросовестный покупатель» ?

К. — В Болгарии не существует такого принципа.  Здесь во всяком судебном процессе принимается  конкретное решение по конкретному делу.  В зависимости от обстоятельств,  которые представляются,  в зависимости от судьи и его настроения.

И. — Каковы Ваши впечатления от рынка недвижимости в этом году?  Есть ли какие-либо изменения? Какой сейчас рынок — развивается или стоит на месте?

К. — В отличие от прошлогоднего рынка, когда иностранцы  предпочитали недорогую недвижимость — 30 000 — 40 000 евро, в данный момент русские покупатели переориентировались к дорогой недвижимости — дома в коттеджных поселках закрытого типа при цене — 140 000 евро и выше.  Это обусловлено тем,  что предлагается услуга по обслуживанию дома.  Одно из необходимых условий — наличие бассейна,  детской площадки и т.д.  То есть,  клиенты,  которые появились в данный момент,  явно располагают средствами выше среднего уровня. Эта тенденция проявилась в последние три-четыре месяца.

И. — Госпожа нотариус, вы говорите по русски?

К. — Да, я говорю по русски и прекрасно понимаю, но для проведения сделок, в обязательном порядке,  я требую присутствие переводчика.  Необходимое  условие — русский язык должен быть для него родным , а знание болгарского языка абсолютным. Существует так много юридических терминов, что человеку, просто выучившему русский язык,  будет невозможно сделать квалифицированный перевод.  К тому же, цена этой услуги такая низкая, что просто не стоит не понимать  смысла того  документа, под которым вы ставите подпись.

И. — Можно ли сказать, что нотариус гарантирует сто процентную чистоту сделки?

К.- Нет такого нотариуса, который бы гарантировал абсолютную чистоту, но я делаю все возможное и деятельность всей моей конторы направлена именно в сторону полной защиты клиента.

Основное требование,  которое мы выдвигаем  фирмам,  занимающимися покупкой-продажей недвижимости — абсолютная честность по отношению к клиенту.  Я хочу,  чтобы с теми людьми,  с которыми работаю,  мы имели хорошие,  доверительные отношения.

Самое важное, что я хотела бы сказать моим русским будущим клиентам — не доверяйте первым встречным, с которыми знакомитесь на улице,  в отелях,  в ресторанах.  Потому что это не те люди, которые могут вам помочь в проведении сделки или в покупке недвижимости.  Подойдите к этому действию серьезно. Обратитесь к специалистам,  почитайте информацию в интернете,  наконец,  поищите в форумах.  И поймите — кто работает действительно грамотно и отвечает вашим критериям.  Быстрая сделка,  проведенная за 15 минут,  означает,  что нотариус не просмотрел внимательно все документы.  Нужно торопиться медленно. Предвидьте время для того, чтобы внимательно осмотреть  выбранную недвижимость и для того,  чтобы нотариус смог собрать полный комплект документов и их внимательно проверить.  Лучше приехать несколько раз,  потратить небольшую сумму,  но быть уверенным,  что в дальнейшем вашей покупке ничего не угрожает.  Только грамотный нотариус с большим опытом может вам сказать — ваша покупка инвестиция или авантюра.  И даже подсчитать процент авантюрности.

 

e-mail:   [email protected]